业务领域
—— BUSINESS AREA ——
房地产评估
一、房地产征收、征用估价
（1） 房地产征收估价，包括国有土地上房屋征收评估、集体土地征收评估。
（2）国有土地上房屋征收评估，应区分被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。
（3）房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，为给予使用上的补偿提供参考依据。并可评估因征用造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失；当房地产被征用或征用后毁损的，还可评估被征用房地产的价值减损额；当房地产被征用或征用后灭失的，还可评估被征用房地产的市场价值，为相关补偿提供参考依据
二、房地产抵押估价
（1）房地产抵押估价应区分抵押贷款前估价和贷款后重估。
（2） 房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：
1 、 评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；
2 、调查抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款
3 、 计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值
4 、分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示
（3） 房地产抵押贷款后重估，应根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值、抵押净值等进行重新
（4） 重新评估大量相似的抵押房地产在同一价值时点市场价格或市场价值、抵押价值、抵押净值，可采取批量估价方法。
三、房地产税收估价
房地产税收估价，应区分房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的税收估价，并应按相应税种为核定计税依据而进行估价。
四、房地产损害赔偿估价
（1）房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估、因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停业损失评估等。
（2） 被损害房地产价值减损评估，应符合下列规定：
1 应调查并在估价报告中说明被损害房地产在损害发生前后的状况；
2 应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；
3 对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；
4 对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法等方法的适用性，从中选用适用的方法进行评估。
五、房地产转让估价
（1）房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
（2）房地产转让估价应调查转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：
1 当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格；
2 当转让人、受让人对转让条件无书面设定或约定或书面设定、约定不明确时，应评估转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。
（3） 已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及其使用条件。
（4）以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对象应符合法律、法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象据地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等（5） 保障性住房销售价格评估，应根据分享产权、独享产权等产权享有方式，评估市场价值或其他特定价值、价格、对采取分享产权的，宜评估市场价值；对采取独享产权的，宜根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。但国家和保障性住房所在地以保障性住房销售价格确定有特别规定的，应按其规定执行。
六、房地产租赁估价
房地产租赁估价，应区分出租人需要的估价和承租人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场租金或其他特定租金、承租人权益价值等。
七、房地产保险估价
（1）房地产保险估价，应区分房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失评估。
（2） 房地产投保时的保险价值评估，宜评估假定在价值时点因保险事故发生而可能遭受损失的房地产的重置成本或重建成本，可采用成本法、比较法。
（3）保险事故发生后的财产损失评估，应调查保险标的在投保时和保险事故发生后的状况，评估因保险事故发生造成的财产损失，可选用修复成本法、价差法、损失资本化法等方法。对于其中可修复部分，宜估算其修复成本测算其修复成本作为财产损失额。
八、房地产纠纷估价
房地产纠纷估价，应对有争议的房地产评估价值、赔偿金额、补偿金额、交易价格、市场价格、租金、成本、费用分摊、价值分配等进行鉴别和判断，提出客观、公平、合理的鉴定意见，为和解、调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼等方式解决纠纷提供相关参考依据或证据。
昆明市官渡区**花园A1区6套住宅及5个车位（共计11套）房地产市场价值分配评估
九、房地产拍卖、变卖估价、司法鉴定评估
（1） 房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。
（2）房地产司法拍卖估价应符合下列规定：
1、应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖财产的市场价值或市场价格或其他特定价值或价格，
2、评估价值的影响因素应包括拍卖财产存在的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权；
3、人民法院依法书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权，并应在估价报告中作出特别说明；
4、当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择被迫转让开发前提进行估价。
（3）房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评估市场价值或市场价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。快速变现价值可根据变现时限短于正常销售期的时间长短，在市场价值或市场价格的的基础上进行适当减价确定。
（4）房地产变卖估价，应评估市场价值。
十、为财务报告服务的房地产估价
为财务报告服务的房地产估价，应区分投资性房地产公允价值评估，作为存货的房地产可变现净值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估，受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估，境外上市公司的固定资产重估等。
十一、企业各种经济活动涉及的房地产估价
（1）企业各种经济活动涉及的房地产估价，包括用房地产作价出资设立企业，以及企业改制、上市、资产重组、资产置换、收购资产、出售资产、产权转让、对外投资、合资、合作、租赁、合并、分立、清算、抵债等经济活动中的房地产估价。
（2） 企业各种经济活动涉及的房地产估价，应根据企业经济活动类型，按相应估价目的的房地产估价进行。对于房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价。
（3）企业各种经济活动涉及的房地产估价，应调查估价对象合法改变用途的可能性，并分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。
（4） 用房地产作价出资设立企业和关联交易涉及的房地产估价，应评估市场价值。
（5）企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素应包括估价对象的通用性、可分割转让性，改变用途、更新改造等的合法性和可能性及变现时限、对潜在购买者范围的限制等。
十二、其他目的的房地产估价和咨询业务
其他目的的房地产估价，应区分分家析产估价，为办理出国移民提供财产证明的估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等需要而进行的估价，改变土地使用条件补地价评估，国有土地上房屋征收预评估等。
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